Что такое REIT?
REIT (Real Estate Investment Trust) - это инвестиционный фонд недвижимости, компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость – будь то за счет самих объектов недвижимости, долгов или ипотеки.
REIT позволяют розничным инвесторам получать доступ к активам недвижимости во многом так же, как и к любому другому финансовому рынку. Это дает возможность диверсифицировать свои активы, а также получить доступ к доходу, основанному на дивидендах.
REIT пострадали в условиях глобальной пандемии. Итак, если вы посмотрите на среднее значение за 12 месяцев, вы увидите, что REITs уступили остальному рынку в условиях кризиса. Доходность фондового индекса FTSE NAREIT составила -8,00, в то время как S&P 500 восстановился и показал доходность 18,4%.
Однако традиционно REIT являются высокоэффективным активом. В то время как S&P 500 достиг средней доходности в 9,07% за три года до 2021 года, доходность индекса FTSE NAREIT Equity REIT составила 11,25%. Именно это делает REIT популярным вариантом диверсификации для инвесторов – это, а также тот факт, что купить REIT проще, чем купить недвижимость самостоятельно!
Как работает REIT?
REIT работают, инвестируя в различные типы объектов недвижимости. Затем они получают доход, сдавая помещения в аренду и собирая арендную плату, которая затем выплачивается акционерам в виде дивидендов.
Существуют определенные требования, которым компания должна соответствовать, чтобы квалифицироваться как REIT:
- Владеет не менее 75% своих общих активов в сфере недвижимости
- Получать не менее 75% своего дохода от аренды, процентов и продаж недвижимости
- Выплачивать акционерам не менее 90% своего налогооблагаемого дохода каждый год
- Иметь совет директоров или попечителей
- Платите налог как корпорация
- Иметь не менее 100 акционеров – при этом не более 50% акций компании принадлежат пяти или менее физическим лицам
Читать еще: Что такое NFT? Все, что вам нужно знать о невзаимозаменяемых токенах
Типы REIT
Существует множество различных типов REIT, но в целом они делятся на стандартные REIT, которые инвестируют в саму недвижимость, или mREIT, которые представляют собой активы, обеспеченные ипотекой, которые приносят доход за счет процентов, взимаемых за финансирование недвижимости.
Стандартные REIT обычно фокусируются на определенной части сектора, такой как:
- Розничные REIT – в основном магазины и торговые единицы, которые зарабатывают деньги за счет арендной платы, взимаемой с предприятий.
- REIT офисных помещений – офисные здания, которые приносят доход за счет взимания денег за аренду помещений при долгосрочной аренде.
- Жилой REIT – состоит из домов, квартир и других зданий или модульных домов, которые зарабатывают деньги за счет дохода от аренды и продаж.
- Медицинские REIT – недвижимость, связанная с больницами, медицинскими центрами и домами престарелых, которые зарабатывают деньги за счет операций и платы за проживание.
Все ли REIT публично торгуются?
Большинство REIT торгуются на бирже, как и обычные акции. Они котируются на обычных фондовых биржах и предлагают инвесторам те же преимущества, что и обычные акции, например дивиденды.
Однако существуют также публичные, не включенные в листинг REIT, которые зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам и биржам, но не торгуются на биржах, и частные REIT, которые не предлагают акции публичным инвесторам.
Выплачивают ли REIT дивиденды?
Да, REIT выплачивают дивиденды, и поскольку они обязаны выплачивать 90% своего дохода, REIT часто имеют более высокие дивиденды, чем обычные акции. Например, средняя дивидендная доходность по акциям S&P 500 составляет примерно 1,38%, в то время как средняя дивидендная доходность по REIT составляет 4,3%.
Многие стратегии торговли REIT вращаются вокруг увеличения этих дивидендов – это то, что известно как пассивный доход. Очевидно, что некоторые REIT имеют более высокие дивиденды, чем другие, поэтому, если вы сосредоточены на этой стратегии, вам следует обратить особое внимание на историю выплат каждого REIT.
Ничего не стоит, что многие REIT не соответствуют квалифицированной ставке дивидендов, которая подпадает под обычные налоговые ставки, что может означать, что в конечном итоге вы заплатите большую сумму налога, чем при выплате дивидендов по акциям.
Читать еще: Что вам нужно знать о SPAC - самом популярном тренде на Уолл-стрит
Являются ли REIT защищенными?
Жилые REIT считаются защищенными запасами, поскольку люди всегда будут нуждаться в жилье, независимо от состояния экономики. Однако другие типы REIT, такие как офисы, розничная торговля и некоторые элитные жилые дома, более цикличны - их доход зависит от того, есть ли у людей свободные деньги и процветает ли бизнес.
Как процентные ставки влияют на REIT?
REIT особенно чувствительны к процентным ставкам, но, возможно, не так, как вы ожидаете. Как правило, когда процентные ставки повышаются, цены на активы падают, поскольку более высокая стоимость заимствования снижает потенциальную будущую прибыль. Но часто для REIT отношения противоположны.
Повышение процентных ставок происходит, когда наступает период экономического роста, что приводит к увеличению расходов и росту цен на акции REIT.
Однако в периоды более низких процентных ставок происходит обратное. Если мы посмотрим, например, на пандемию Ковид-19, процентные ставки были на исторических минимумах, и многие предприятия розничной торговли обанкротились и объявили дефолт, в то время как арендаторы жилых помещений были не в состоянии платить арендную плату. Цены на REIT были очень волатильны, в то время как экономика страдала.
И по мере того, как экономика восстанавливается после пандемии, все еще задаются вопросы о том, может ли арендная плата в городских районах оставаться высокой, поскольку работа на дому позволяет людям искать более дешевую недвижимость за пределами городских районов. Все это может сказаться на ценах акций REIT.
В то время как эти негативные рыночные движения могут быть сдерживающим фактором для многих инвесторов, для трейдеров движение рынка может создать потенциальные возможности для коротких позиций.
Читать еще: Что такое Обеспеченная ставка финансирования овернайт SOFR?
Как выбрать REIT: на что обратить внимание в REIT
В то время как все REIT необходимы для выплаты дохода, не на все REIT стоит обращать внимание. Вот несколько факторов, которые следует учитывать при выборе REIT:
- Активы. Это может показаться очевидным, но сами базовые активы являются огромной частью того, что делает REIT успешным или нет. Если здания плохие, арендаторы кажутся ненадежными или долги большие, тогда вы хотите держаться подальше от REIT
- Дивидендная доходность и прирост капитала. Точно так же, как при оценке отчетов о прибылях и убытках компании, вы хотите посмотреть на доход, который каждый REIT исторически заработал и выплатил инвесторам. Это может дать вам представление о его будущих перспективах и ваших вероятных доходах
- Ликвидность. Как и акции, ваша способность входить и выходить из позиций будет зависеть от того, сколько других сторон хотят купить и продать REIT в любой момент времени. К счастью, REIT гораздо более ликвидны, чем покупка и продажа самой недвижимости
- Управление. Как и в случае с компанией, важно взглянуть на управленческую команду или фирму, стоящую за REIT, чтобы понять, каков их опыт и какова вероятность того, что они приведут доверие к успеху
Британские REIT
Существует огромный выбор объектов недвижимости в Великобритании, которые котируются на Лондонской фондовой бирже, что делает их доступными для трейдеров и инвесторов.
Примеры британских REIT включают:
- LXi REIT: британская компания с разнообразным портфелем, включающим отели, рестораны и магазины со скидками, промышленные объекты, автостоянки, студенческие общежития, офисные помещения, места отдыха и дома престарелых.
- REIT с гарантированным доходом: крупная компания с активами, включающими больницы, пабы, тематические парки (включая Alton Towers и Thorpe Park), отели Travelodge и развлекательные арены, такие как Manchester Arena
- Региональный REIT: компания по коммерческой недвижимости, специализирующаяся на офисах за пределами Лондона
- Hibernia REIT: ирландская компания, занимающаяся офисными помещениями, зарегистрированная в Дублине и на Лондонской фондовой бирже, которая
Когда вы торгуете британскими REIT, вы будете делать это с помощью деривативов – в зависимости от вашего местоположения это может быть через ставки на спред или CFD. Преимущества торговли REIT заключаются в том, что вы можете спекулировать на том, будет ли их цена расти или падать, а это означает, что вы можете сократить рынок жилья в Великобритании. Это может быть отличным вариантом, если вы считаете, что цены на жилье в Великобритании должны упасть – или на любой другой вид недвижимости, если уж на то пошло.
Читать еще: Что такое SHA-256
Американские REIT
Как и в случае с британскими REIT, существует множество американских REIT на выбор в зависимости от того, какой тип REIT вас интересует. В то время как спад Covid-19 сильно повлиял на многие REIT, после введения пакета стимулирующих мер в размере 1,9 трлн долларов США может произойти восстановление коммерческой недвижимости в США.
Примеры американских REIT включают:
- Доход от квартир REIT Corp.: известная как AIR communities, эта REIT владеет и управляет элитными жилыми комплексами по всей территории США.
- X-Links® Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN: ежемесячный комбинированный индекс с 2-кратным левереджем, который дает вам доступ к индексу FTSE NAREIT All Mortgage Capped Index, составленному из ипотечных REIT, подпадающих под налогообложение в США.